Как получть кредит девелоперу?
Сегодня сложилась довольно напряженная обстановка на рынке недвижимости.
В условиях финансового голода банки, пытаясь минимизировать свои потери и риски, запредельно взвинчивают процентные ставки, ужесточают требования по обеспечению кредита, пересматривают кредитные программы, задерживают кредитные транши, в большей степени концентрируют свою занятие на валютных спекуляциях.
"Работа большинства девелоперских компаний построена на тесном сотрудничестве с банками. Трудности на финансовом рынке стали определенным испытанием не только для банковской системы, но и для тех, кто от нее зависит, - для застройщиков. Доля банков приостановила кредитование покупки квартир в строящихся домах, а оставшиеся банки предлагают кредиты на невыполнимых для заемщиков условиях, выталкивая с рынка большинство граждан, которые планировали взять квартиры по ипотеке. Потому девелоперские компании рассматривают альтернативные варианты привлечения клиентов, замещая в некоторой степени банки", - рассказывает Анжела Дубровская, глава отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век".
В отрезок времени кризиса и дороговизны ликвидности многие российские инвестиционно-девелоперские компании сдвигают сроки своих проектов либо замораживают их на этапе стройки. Они более того готовы отдать на практике всякий наш объект, и одним из последних примеров тому является этакий гигант, как "Дон-строй", и его самый крупный план в коммерческой недвижимости - ТК "Щука".
"Ситуация усугубляется ещё и тем, что по ряду кредитов банки потребовали довнесения залогов (в деньгах или имуществе), частичного или полного досрочного погашения. Помимо того, банки выпустили негативные прогнозы по рынку недвижимости (например, Сбербанк предсказал возможное падение цен в Москве на 20-40%). При обращении в банк за кредитом девелоперы встречают проблемы с залогом и финансовым обоснованием. Залоги дешевеют и продолжат дешеветь. В связи с тем что динамику падения цен точь-в-точь спрогнозировать трудно, банки либо вообще не кредитуют, либо дают гроши под утроенный залог, что сокращает лимиты. Кроме того, были понижены рейтинги ряда девелоперов (например, ПИКа), что ещё негативно отражается на кредитной истории. У застройщиков падают продажи (нет ипотеки для клиентов, нет платежеспособного спроса), значит, падает выручка. Тут возникают трудности с погашением овердрафтов и с экономическим обоснованием получения новых кредитов", - комментирует Алексей Вязовский, финансовый эксперт ФГ "Калита-Финанc".
Сегодня нет такого коммерческого банка, тот, что бы на свойский трепет и риск продолжил действовать со своими давними клиентами-партнерами, не повышая цена и не изменяя условия кредита. Это было бы нетрудно абсурдным действием с его стороны. Значительная количество коммерциала в России парализована. Многие девелоперские, строительные компании средних размеров несложно пытаются выжить. У них нет возможностей выискать финансовые ресурсы, чтобы завершить свои начатые проекты. Про новые проекты не возбраняется легко запамятовать - их просто заморозили, и в лучшем случае на два года, если доверять прогнозам экспертов.
"Лишенные банковского финансирования застройщики в основном отказываются от перспективных проектов и прогнозируют дефицит предложения на рынке. В текущее время ни у одного банка в российской системе нет длинных денег, а западное фондирование исчерпано. Взаимоотношения с банками зависят от самих строительных компаний. От того, сколь солидно и ответственно относятся они к обязательствам по обслуживанию долга и погашению кредитов. Если понижение цен на строительные материалы рассматривается девелоперами как вероятность сооружать больше эффективно, то для банков это знак к тому, что риски вложений в строительную отрасль увеличиваются", - утверждает Виталий Аулов, финансовый консультант "КФК-Москва".
Что совершать застройщикам, какие им принимать решения и вырабатывать стратегии в условиях кризиса, чтобы остаться на плаву, проговорить сложно, ясно одно: необходимо постоянное опережение событий, мониторинг конъюнктуры рынка. Существенно просчитать все возможные варианты и сценарии развития экономического кризиса и его последствий на 2-3 года вперед, мочь спрогнозировать и минимизировать свои убытки, оптимизировать рабочий ход в компании, расставить приоритеты в затратах компании, ну а молниеносная реакция сотрудников на происходящие события и эффективное использование ими мозгового штурма помогут не так несладко ощутить экономические потрясения.
Опубликовано: 22 января 2009
