Ипотека - это камень на шее у российских банков

Ипотека более того следом своей фактической смерти тащит на дно российские банки. Да-да, ипотечное кредитование в России по сути дела находится в состоянии клинической смерти.

А как по-другому окрестить текущее состояние рынка ипотеки, если от ипотеки отказываются все больше банков, процентные ставки растут.

1. Так, из крупных банков всецело отказались от ипотеки "Балтийский Банк", "Союз", "КИТ Финанс", "Номос-Банк", "Петрокоммерц", "Промсвязьбанк", "Траст". Банк "Санкт-Петербург" выдает ипотечные кредиты только на покупку квартир в строящихся жилых домах Санкт-Петербурга и Ленинградской области, возведение которого ведет компания-партнер банка. "Городской Ипотечный Банк", "СЭБ Банк" и "ЮниКредит Банк" перестали выдавать ипотечные кредиты в рублях, а "Московский банк реконструкции и развития", "Росбанк", Сбербанк перестали выдавать ипотечные кредиты в валюте. Банки, переставшие выдавать кредиты на строящееся жилье перечислять чересчур долго, оттого я не буду этого делать.

2. Процентные ставки по ипотечным кредитам все больше начинают напоминать запретительные. Так, ставки по рублевым кредитам находятся в диапазоне 14,25-29,5% годовых. Хватать кредит на 10 лет под ставки выше 20% годовых может или сумасшедший, или изначально не планирующий возвращать банку деньги. В обоих случаях гроши лучше просителям не давать. Вот банки их и не дают, отказывая в кредите под любым предлогом.

Новости, посвященные ипотечному кредитованию, в последние немного месяцев - яркое подтверждение всему вышесказанному.

Банковский портал FinNews.ru в статье Кончина российской ипотеки? на примере банка "КИТ Финанс" показал, что ипотечное кредитование позволительно развивать только при присутствие доступа к долгосрочным деньгам. Прошло 4 месяца и я вынужден констатировать значительное ухудшение ситуации для банков. Доступ к долгосрочным деньгам у большинства российских банков на все сто прекратился. К чему это может привести, рассмотрим ещё на примере банка "КИТ Финанс".

Ипотечные кредиты из прибыльных становятся убыточными

На 1 декабря 2008 года у этого банка кредиты физическим лицам сроком свыше 3 лет (фактически - ипотечные кредиты) составляли 32,4 млрд рублей. На 1 января, 1 апреля, 1 июля и 1 октября - 30,3 млрд рублей, 34,2 млрд рублей, 29,5 млрд рублей и 32,8 млрд рублей соответственно. Доля таких кредитов в активах на 1 октября составляла 26,2%. В апреле банк завершающий раз сообщил о сделке по секьюритизации ипотеки. По неподтвержденной информации, в мае-июне банк провел ещё несколько подобных сделок. Но из приведенных выше цифр ясно, что потом 1 июля банк больше не смог каким-либо образом прибрать со своего баланса ипотечные кредиты.

Свою кредитную экспансию на рынке ипотеки "КИТ Финанс" финансировал за счет краткосрочных (от полугода до полутора лет) депозитов. Ибо ипотечные кредиты продолжают в полном объеме оставаться на балансе, то депозиты банку необходимо будет стабильно рефинансировать. То есть взамен востребованных клиентами денег со своих подошедших к концу срока депозитов, банк вынужден привлекать новые депозиты. Естественно, процентная ставка по снова открываемым депозитам будет уже вовсе не та, что была год назад.

Для упрощения ситуации представим, что "КИТ Финанс" финансировал выдачу ипотечных кредитов за счет годовых депозитов. Год вспять процентная ставка по годовому вкладу в рублях в крупных банках, к которым не возбраняется отнести и "КИТ Финанс", составляла 6-11% годовых. Предположим, что в среднем 9% годовых. Полученные капиталы "КИТ Финанс" выдавал в ипотечные кредиты под 12-15% годовых в рублях. Предположим, что средняя ставка составляла 13,5% годовых. По словам банкиров, себестоимость кредитования составляет 3% годовых, следовательно, банк от ипотечного кредитования мог ежегодно обладать польза (при сохранении всех условий неизменными) в размере приблизительно 500 млн рублей.

Но обстановка на рынках изменилась - ставки по депозитам увеличились и в настоящее время по годовым рублевым депозитам составляют уже 10-15% годовых. Предположим, что средняя ставка составляет 12,5% годовых. Себестоимость осталась прежней (3% годовых). В текущих условиях "КИТ Финанс" от ипотечного кредитования ежегодно будет обретать уже убыток (при сохранении всех условий неизменными) в размере приблизительно 650 млн рублей. Ипотечные кредиты - это, как правило, долгосрочные кредиты. В результате, за 10 лет (при неизменности текущих условий) "КИТ Финанс" получит убыток от ипотечного кредитования в размере 6,5 млрд рублей. Это если текущие условия не будут ухудшаться, что никто гарантировать не может. Банк капельку не обанкротился в сентябре 2008 года из-за неудачных спекуляций на рынке ценных бумаг (это могло произойти, если бы не своевременная содействие со стороны государства). Ныне банк висит под угрозой банкротства из-за неумеренных амбиций на рынке ипотеки. Складывается впечатление, что у банка целиком отсутствовал риск-менеджмент. А если и присутствовал, то только номинально, ни на что не влияя и ни за что не отвечая.

Государство подставило российские банки

В похожей ситуации могут попасть и другие банки, излишне энергично взявшиеся за завоевание рынка ипотечного кредитования. Понятно, что все банкиры были зачарованы уровнем развития ипотеки в США. Задолженность американцев по ипотечным кредитам на финал июня 2008 года составляла 10 632 млрд долларов, а ВВП в 2007 году - 13 808 млрд долларов. То есть в США доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП составляет 77%. В также самое час в России задолженность по ипотечным кредитам на конец июня 2008 года составляла 825,041 млрд рублей, ВВП в 2007 году - 32 988,6 млрд рублей, а доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП - 2,5%. Отличалка впечатляющая. Еще недавно всем российским банкирам казалось, что рынок ипотеки может и должен вытянуться в самое ближайшее момент в 30 раз. Наверно во многих банках планы развития были составлены исходя из бурного роста ипотеки. Под это формирование банки открывали новые офисы, набирали новоиспеченный персонал.

И только осенью 2008 года исподволь исходное положение надвигаться отрезвление. Инициация являться разумение того, что сегодняшний важный экономический кризис возник из-за перепроизводства долгов, в первую очередность в США. Что громадные цифры различных задолженностей американцев (как физических, так и юридических лиц) нимало не образец для подражания. Сегодня многие топ-менеджеры российских банков в частных беседах говорят эдак следующее: "слава богу, что ипотека (автокредиты, потребительские кредиты и прочая, и прочая) в России не успела подрасти до значительных размеров".

К сожалению, помимо крупных банков с собственными ипотечными кредитными программами, благодаря стараниям российских чиновников в бремя ипотеки попали и средние российские банки. Держава приняло национальный план "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", создало "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) для рефинансирования ипотечных кредитов, и всячески старалось притянуть российские банки к развитию ипотечного кредитования. Банки в очередной раз поверили российскому государству. Как оказалось - зря. Как только мировой экономический кризис докатился до России, страна фактически оставило российские банки наедине с их проблемами.

Как раньше происходило рефинансирование ипотечных кредитов, выданных по программе АИЖК? Банки выдавали кредиты, после этого того, как у них на балансе накапливалась некоторая значимая сумма - оформляли эти кредиты в пул, несли его в АИЖК, где обменивали пул кредитов на деньги. Получив деньги, банки еще раз могли выдавать ипотечные кредиты. В августе 2008 года АИЖК тот самый ход остановил. А в сентябре объявил о новых правилах рефинансирования ипотечных кредитов. По этим правилам получалось, что все выданные раньше ипотечные кредиты банки могли сдать в АИЖК только с дисконтом, то есть с убытком для себя. Но, как мы выяснили чуток выше на примере "КИТ Финанс", если банк оставляет ипотечные кредиты у себя на балансе, он получает убыток в размере приблизительно 1,8% от суммы ипотечных кредитов в год.

Если банк хочет ощутить кризис - от ипотечных кредитов необходимо отделаться

Пока банки не торопятся реализовать АИЖК свои кредитные портфели с дисконтом. Вероятно, они надеются, что кризис закончится уже в 2009 году, вслед за тем чего в 2010-2011 годах процентные ставки по депозитам и кредитам вернутся на порядок 2007 года и банки сызнова начнут получать прибыль от выданных до осени 2008 года ипотечных кредитов. Банкиров осмыслить можно. Дисконт в АИЖК составляет 10% и более, а если пострадать всего 2 года, то убыток за это пора составит всего 4%. Потому как российские чиновники обещали, что кризис не продлится долго. Но, к сожалению, российские чиновники сызнова всех обманывают, и в первую очередь самих себя. Современный мировой экономический кризис сравним по тяжести с "Великой депрессией" 1929-1933 годов, а, возможно, будет тяжелей той депрессии. Потому продлится кризис не 1 год, а самое малое еще 5 лет.

Так что лучше банкам сбыть прямо в текущее время свои портфели ипотечных кредитов АИЖК с дисконтом, зафиксировать убытки, но зато принять "живые" монеты вместо головной боли в виде увеличения доли просроченных кредитов, ухудшения качества кредитов, и, как следствие - увеличения резервов на возможные потери по ссудам и уменьшение норматива достаточности капитала. На конференции "Российский банковский сектор: ответы на глобальный вызов" агент "Альфа-Банка" продемонстрировал график динамики просроченной задолженности по кредитам в периоды кризисов в странах развивающихся рынков в отрезок времени с 1960 года по 2000 год. Просрочка по кредитам во период кризиса вырастает с 3% до 10% от кредитного портфеля. А ибо уже по итогам III квартала 2008 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам на балансе АИЖК выросла до 9,1%. С каждым кварталом она будет только расти по мере роста безработицы и снижения зарплат. По оценкам министерства экономического развития (МЭР) РФ, при худшем сценарии в скором будущем из 1 трлн. рублей ипотечных кредитов 300-400 млрд. рублей могут угодить дефолтными.

Есть еще одна задача - падение цен на недвижимость. На рынке недвижимости за последние несколько лет надулся немалый пузырь, тот, что в ближайшее миг начнет сдуваться (смотри статью "Цены на недвижимость - кризис жадности"). Когда стоимость квартиры станет меньше суммы ипотечного кредита, выданного под ее залог, что будет работать русский заемщик? Американцы в таких случаях отказывались от ипотечного кредита, а купленная за счет этого кредита недвижимость выставлялась на продажу, еще больше усиливая давление на цены.

То, что Банк России разрешил банкам в некоторых случаях не ухудшать оценку качества выданных кредитов, негативно скажется на стабильности всей российской банковской системы. Оттого что когда ты не понимаешь реального положения дел в банке, риски сотрудничества с таким банком возрастают. А чем больше риск, тем больше процентная ставка по кредиту такому банку. Если вообще будет принято вывод о сотрудничестве с банком, чье финансовое положение непрозрачно. То есть рынок межбанковского кредитования может несложно исчезнуть. Больше того, и сам Банк России в таких условиях не сможет объективно дать оценку финансовое состояние банков. В эдакий ситуации те кризисы ликвидности, что происходили в российской банковской системе осенью 2007 года и осенью 2008 года, могут показаться всего лишь легким ничего не значащим недомоганием по сравнению с тем, что может проистечь в течение 2009 года.

Государство считает по иному и хочет приневолить банки усилить выдачу ипотечных кредитов

Как государство помогает банкам разрешить проблемы, связанные с ипотечным кредитованием? В последнее время озвучивались следующие предложения:

1. Уставный доход АИЖК должен будет увеличен на 60 млрд. рублей;

2. Для заемщиков, потерявших работу или столкнувшихся с понижением заработной платы, будут предоставляться поручительства АИЖК для оформления отсрочки банками по ипотечным кредитам (условия отсрочки - в соответствии с условиями по основному ипотечному кредиту). В случае отказа банков от реструктуризации долга, ипотечные кредиты могут быть выкуплены АИЖК;

3. Налоговые вычеты при покупке жилья будут увеличены до 2 млн. рублей, начиная с 1 января 2008 года;

4. Заемщикам будет предоставлена вероятность использования материнского капитала для погашения задолженности по ипотеке, уже начиная с 2009 года;

5. Банкам будет предоставлена возможность выпуска ипотечных облигаций, под поручительство со стороны АИЖК, которые будут рефинансироваться в Банке России.

Большинство из перечисленных мер призвано поддержать заемщикам, а не банкам. И на практике уже реализованы лишь меры, облегчающие положение заемщика. Повышение уставного капитала АИЖК до сих пор не произошло, хотя этим планам уже несколько месяцев. Перед самым новым годом в некоторых СМИ появилась информация, что АИЖК изменяет условия выкупа закладных у банков. Закладные по ипотечным кредитам, выданным до 1 декабря 2008 года, будут выкупаться только при одновременной поставке вдвое большего количества закладных по кредитам, выданным позже 1 декабря 2008 года. То есть банк, стремящийся рефинансировать 10 старых ипотечных кредитов, должен для этого выдать 20 новых ипотечных кредита. То есть АИЖК хочет принудить банки повысить выдачу ипотечных кредитов в 2009 году. Это приведет только к дальнейшему увеличению проблем у российских банков. Похоже, для государства давнехонько уже бездыханный приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" значительно важнее российской банковской системы.

Keywords: