Какова судьба ипотечных заемщиков в России?

Финансовый кризис нанес сильнейший потрясение по ипотечному рынку, что будет с ипотекой в России и какова судьбина заемщиков и банков, в то время как непонятно. В эти дни эксперты сходятся во мнении, что в 2009 году русский рынок ипотечных кредитов упадет.

Как считает генеральный босс Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, объем ипотеки может сократиться в 4 раза сравнительно показателя 2008 года.

Единодушны аналитики и в определении двух основных причин этого падения: резкое понижение платежеспособности значительной части ипотечных заемщиков и отсутствие механизмов рефинансирования уже выданных кредитов.

Выступая на консультационном совете Ассоциации региональных банков, Александр Семеняка отметил, что, возможно, уже в ближайшее момент произойдет существенное сокращение количества кредитных организаций, а ещё уменьшение доступности кредитования. По его словам, ныне банки сталкиваются с очевидными рисками в кредитовании, связанными с ликвидностью, отсутствием долгосрочного капитала и ограниченностью рефинансирования.

Это процентный риск - ускоренное обесценение долгосрочных активов и невыгодность фиксирования ставки, кредитный риск - увеличение просрочек и дефолтов, а кроме того рыночный - падение цен на недвижимость. Процентный риск Александр Семеняка объясняет тем, что банкам в текущей ситуации невыгодно держать в своем портфеле ипотечные кредиты, выданные, скажем, под 12% годовых в рублях, так как в завершающий раз банки получали кредиты у ЦБ под 14% годовых в рублях.

Становиться ипотечным заемщиком в условиях кризиса нынче также рискованно. АИЖК выделяет следующие причины, удерживающие народ от обращения к кредитным организациям за этой услугой: вероятность потери работы или резкого сокращения доходов, накапливание наличности на "черный день", высокая инфляция потребительских цен и подъем стоимости жизни, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, здоровенный первоначальный взнос, ожидание снижения цен на жилье.

Чтобы подсобить тем, кто уже взял ипотечный кредит, АИЖК разработало программу помощи заемщикам, чья платежеспособность в результате кризиса грубо упала. Реализовывать механизмы этой поддержки будет Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Получить содействие от государства (кредит на единственный год) по этой программе заемщики смогут только в том случае, если соответствуют требованиям АРИЖК. По мнению экспертов рынка, условия крайне жесткие. Так, чтобы претендовать на государственную поддержка у заемщиков за душой не должно быть никакого имущества помимо ипотечной квартиры, более того депозита в банке.

Илья Зибарев, заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-Банка, выступая на консультационном совете, отметил, что по требованиям АИЖК на подмога могут претендовать заемщики лишь из низшего класса.

Однако неизвестно, кто ее сможет воистину получить, потому как и до кризиса ипотека была доступна немногим - в основном тем, кто имел барыш выше среднего и мог дать справку 2-НДФЛ. Сегодня же бόльшую массу потерявших работу составляют работавшие в финансовом секторе, и относить этих заемщиков к низшей категории никому не придет в голову.

Кроме этого существует ещё одна задача - ипотечные кредиты в иностранной валюте. Из-за девальвации рубля платеж по кредиту стал существенно больше, потому возрастает возможность увеличения дефолтов по валютным кредитам. В текущее время АИЖК готово поддержать только тем заемщикам, которым ипотечный кредит выдан в рублях. По словам Александра Семяняки, агентство будет добиваться, чтобы банки шли навстречу заемщикам и переводили их кредиты в рублевые.

Такой же риск невозватов возможен и по кредитам с плавающей ставкой, которая привязана к ситуации на рынке межбанковских кредитов и меняется во времени в зависимости от изменения стоимости денег. Выдавая кредиты с плавающей процентной ставкой, банк страхует себя от недополучения прибыли, если цена привлекаемых ресурсов начнет расти. Соответственно, все риски банков в это период перекладываются на плечи заемщиков - процентные ставки порой увеличиваются в немного раз.

Чтобы избежать многочисленных дефолтов и подсобить банкам снизить убытки, руководство Россия и разработало совместно с АИЖК программу по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, но, как мы видим, в ней еще навалом недоработок. Не ясен агрегат работы по этой программе и банкам, покуда АИЖК с банками не заключило ни одного агентского договора. По словам Александра Семеняки, АИЖК планирует привнести необходимые поправки в стандарт реструктуризации ипотечных кредитов в ближайшее пора и правительство может их разобрать в течение февраля.

И все же эксперты рынка обеспокоены тем, что средств, выделенных правительством агентству, вряд ли хватит для оживления ипотечного и строительного рынка.

Keywords: