Ипотека возвращается под контроль государства
Сейчас российские банки выдают ипотечных кредитов гладко на ту сумму, которую получают от взносов в счет погашения уже выданных кредитов.
Причем удается это всего паре десятков банков из тех 587, которые год вспять указывали ипотеку в числе своих услуг. Если так будет дальше продолжаться, в этом году объем выданных кредитов может сократиться вчетверо.
Правительство обещает изготовить все возможное, чтобы сберечь достигнутые результаты, продолжая транслировать идею об ипотеке как способе повышения доступности жилья.
Чтобы выдавать ипотечные кредиты, банку нужно где-то раздобыть денег. Занять на практике невозможно, если кто и даст, то будет это сильно дорого для банка и ещё дороже для ипотечного заемщика. Это он, в конечном итоге, будет вносить плату за все, по 18-20% годовых, чтобы возместить банку его расходы да еще какую-никакую польза обеспечить. Доступностью в этом месте не пахнет.
Изначально средства на ипотеку предоставляло государство, создав для этого особый агрегат финансирования, тот, что осуществляло Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Первые немного лет ипотека в стране развивалась только благодаря усилиям этой организации, но со временем ее образ становилась все больше скромной. Ныне без финансовой поддержки со стороны государства ипотека на глазах превращается в экзотическую услугу для узкого круга избранных лиц. АИЖК заново оказалось на переднем крае борьбы за доступные жилищные кредиты. И задачи перед ним стоят посложнее прежних.
АИЖК может прийти на помощь рынок ипотеки несколькими путями. Наиболее бесспорный из них - продолжение выкупа у банков выданных кредитов, благодаря чему они получат средства для выдачи новых займов. На эти цели выделено 60 млрд. рублей. Причем на 30 млрд. рублей претенденты уже определились. Если учесть, что в прошлом году ипотечных кредитов в России было выдано больше чем на 600 млрд., становится ясно, что этих денег прямо не хватит, чтобы удержать объемы выдачи кредитов на прежнем уровне. А руководство намеревается сохранить достигнутые результаты. Но тогда ему придется поработать всерьез.
Выступая на заседании консультативного совета Ассоциации региональных банков России (АРБР) генеральный шеф АИЖК Александр Семеняка уточнил, что сегодня обсуждается вероятность получения дополнительных 200-300 млрд. Если они будут внесены в уставный доход агентства, это даст ему шанс достичь договоренности с банками понизить ставки до приемлемых 11-15% годовых по ипотеке. Нынче же действующие на рынке ставки приблизились к психологически неприемлемой границе в 20%. Народ эмоционально и физически не готово забирать кредиты на таких условиях.
Очень ценные бумаги
Александр Семеняка объявил, что происходит переход от выкупа кредитов в розницу к приобретению готовых пулов. Отчасти это связано с физическими ограничениями по выкупу закладных в розницу. Это довольно трудоемкий процесс, больше 80 млрд рублей в год таким образом не рефинансируешь. Покупка кредитов оптом существенно ускорит ход выкупа, но, самое главное, позволит отстраниться от жестких стандартов для выкупаемых кредитов по размеру первоначального взноса и процентной ставке. В пуле позволительно будет смешивать низкокачественные и высококачественные кредиты, с тем чтобы в целом эта "солянка" обладала заданным качеством. Это позволит присвоить ей надобный рейтинг. Таким образом, у банков отпадает нужда сбывать с дисконтом кредиты, не соответствующие стандартам АИЖК. Тем более что чуть-чуть кто идет на тот самый шаг - такие сделки портят отчетность и более того возможность разжиться дефицитными деньгами не компенсирует возникающих при этом неприятностей.
В розницу АИЖК будет выкупать только кредиты, выданные в 2009 году. И, вероятнее всего, только у тех банков, у которых ипотечный портфель в такой степени мал, что не позволяет им независимо секьюритизировать кредиты в облигации. Старые запасы банкам придется либо реализовать пулами, либо превращать в ипотечные ценные бумаги.
Кстати, только количество сделок по выкупу кредитов будет оплачиваться деньгами, агентство намерено внедрить новую практику расчетов - ценными бумагами, обеспеченными теми же кредитами, которые оно приобретает. Методика выглядит следующим образом: АИЖК концентрирует пулы ипотечных кредитов на базе созданного им ипотечного агента, выпускает ипотечные ценные бумаги и по закрытой подписке размещает посреди банков, вложивших свои кредиты в выпуск, пропорционально их доле. Такая политика во многом определяется стремлением агентства стимулировать выпуск ипотечных ценных бумаг, чтобы сформировать в России вторичный рынок ипотеки.
Идея АИЖК выкупать пулы ипотечных кредитов за ценные бумаги поможет пришить разом аж трех зайцев. С одной стороны, банки отвыкают полагать на государственную халяву, с прочий - агентство освобождает их от бремени по выпуску ценных бумаг и при этом идет непроизвольное формирование вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
Ценная бумага потому что так и называется, что ее не возбраняется обратить в деньги. Вследствие этого ипотечные облигации должны сделаться для банков источником средств для выдачи новых кредитов на приобретение жилья. До сих пор несовершенство российского закона об ипотечных ценных бумагах не позволяло определить выпуск ипотечных облигаций на поток, так как зафиксированная в нем операция эмиссии с большим трудом поддается реализации. В то же пора не было и спроса на ипотечные облигации.
Долгосрочные и низкодоходные ценные бумаги, чье главное достоинство - высокая надежность, на российском финансовом рынке спросом не пользуются. А те, кому такое вложение средств интересно, - негосударственные пенсионные фонды (НПФ), Внешэкономбанк как управляющая группа накопительной частью пенсии за "молчунов", страховые компании - не имеют права вкладывать средства в ипотечные облигации. И все-таки все эти препятствия правительство обещает устранить в ближайшее время.
Эксперты считают, что сами по себе ипотечные облигации большим доверием пользоваться не будут, несмотря на формальное соответствие стандартам высокого качества. Оттого АИЖК готово выдавать инвесторам на них близкое поручительство, за счет этого агентство может снабдить приток в ипотеку значительно большей суммы, чем за счет прямого выкупа кредитов. Как известно, поручительство АИЖК соответствует государственной гарантии. Поэтому, например, на 60 млрд. рублей разрешается притянуть в ипотеку до 500 млрд. рублей.
Однако нетрудно предвидеть, что в атмосфере всеобщего недоверия потенциальные покупатели нисколько не тотчас клюнут на новые ценные бумаги. Потому больше надежды применять ипотечные облигации как залог для получения дешевых кредитов в Центральном банке. Это самый-самый немудрёный и продуктивный метод обрести доступ к "длинным" деньгам, которые необходимы для выдачи ипотечных кредитов. Но для этого ипотечные облигации должны подключить в ломбардный список, куда попадают лишь самые надежные ценные бумаги. Вероятно, к тому времени, как только в этом году будут зарегистрированы первые выпуски ипотечных облигаций, решится и вопросительный мотив с включением их в ломбардный список Центрального банка. Помимо того, обсуждается возможность удлинить срок таких кредитов, что сделает их еще более выгодными.
Опубликовано: 14 февраля 2009
