Обрушат ли неплатежи по ипотеке российский рынок жилья?
В США вовсю идет продажа квартир, которых лишились заемщики ипотеки за невыплаты по кредитам. Выставление таких квартир на продажу привело к рекордному снижению цен на жилье.
В России подобное вряд ли возможно, так как пока отсутствует агрегат и практика отъема дефолтных квартир, считают специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".
По данным калифорнийской компании по сбору и распространению ипотечной и экономической информации First American CoreLogic задолженность больше 8,3 млн ипотечных заемщиков в США превышала цена их домов. Это грубо пятая количество общего количества заемщиков ипотеки в США. В настоящий момент большинству таких граждан предстоит либо погашать разницу между размером кредита и новой величиной стоимости дома, либо распроститься со своей недвижимостью в пользу банка.
Значительной части заемщиков уже пришлось сходить по второму пути, что привело к дополнительному увеличению предложения и стало ещё одним фактором в пользу снижения цен. Ипотечные дома продаются в среднем на 20% дешевле, фиксируют специалисты Национальной Ассоциации риэлторов США (the National Association of Realtors/NAR). По данным NAR, средняя стоимость недвижимости в первом микрорайоне снизилась на 14% по сравнению с первым кварталом 2008 года, а в ряде районов и городов падение цен стало рекордным.
Не исключено, что объем предложения продолжит пополняться за счет ипотечных квартир. По данным First American CoreLogic, если цены упадут еще на 5%, число дефолтных заемщиков вырастет более чем на 2 млн. "Предложение [на рынке недвижимости] сильно шибко превышает спрос, - заявил в беседа Bloomberg узловой экономист First American Сэм Кэйтер. - Люди не будут приобретать дома, в то время как цены падают, не будут закупать и те, кто боится потерять работу". В январе 2009 года было сокращено 614 тысяч рабочих мест, в феврале - 697 тысяч.
Как правило, в отрезок времени кризиса как раз банки становятся локомотивом, "двигающим" рынок вниз, указывают специалисты www.irn.ru. Ибо основная проблема банков - не продажа недвижимости как разрешено выгоднее, что требует времени, а как можно более стремительный возврат долга. Поэтому банки - это аккурат те участники рынка, которые могут себе дозволить демпинговать.
Подобные примеры в истории уже были. Единственный из них - кризис в странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах. До этого в течение нескольких лет рынок жилья неуклонно рос. В 1986-1996 годах в Малайзии цены выросли в 5,6 раз, в Таиланде в 7 раз. Но к середине 1990−х компании-инвесторы стали спешно выводить свои капиталы и начался подъем просроченной задолженности по кредитам у организаций, связанных с финансовым рынком и рынком недвижимости. Одним из путей по выходу из сложной ситуации, которые выбрали банки, стала продажа дефолтной недвижимости. В результате цены быстро упали на 35-45%.
В последние годы рынок недвижимости России развивался схожим образом с рынками США и Юго-Восточной Азии предкризисных времен. Как и в других странах, увеличение цен на российское жилье значительно опережал инфляцию, а с 2000 до конца 2008 года, когда рынок приблизился к историческому максимуму, цены выросли в 9 раз. Тем не менее, несмотря на строй сходств, массового выставления на рынок дефолтных квартир в России не произойдет, полагают специалисты www.irn.ru.
В России пока нет механизма и практики отъема квартир. Теоретически такое возмездие уже предусмотрено законодательством: по Жилищному кодексу может быть выселение за неуплату коммунальных услуг. И все-таки на практике оно не работает: Жилищный кодекс действует уже пять лет, но случаи выселения по всей стране единичны.
Аналогичная ситуация и с возможным выселением при невыплате ипотеки. Покуда у этого механизма больше вопросов, чем ответов, причем, вопросы в основном, носят общественный нрав и касаются взаимодействия с должниками. Как должен выглядеть ход выселения и в особенности в тех случаях, если люди не соглашаются оставлять жилье добровольно? Как поступать с вещами из квартиры должников? Кто будет заниматься выпиской бывших собственников и куда они должны быть выписаны?
Если держава не решилось на выселения за неуплату коммунальных услуг, то с уверенностью можно предполагать, что не случится и массового выселения из дефолтных квартир. К тому же масштабы бедствия в России еще не так велики. Если в США более 90% жилья приобретается посредством ипотеки, то в России тот самый показатель не превышает 20-30%. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), по окончании I квартала общая доля просроченной задолженности по кредитам, находящимся на балансе Агентства составила 11,1%. Причем, с начала года она снизилась на 0,4 п.п.
Скорее всего, чиновники будут разыскивать альтернативные способы - давать дополнительные льготы, отсрочки, субсидии. Первые действия уже начались: на погашение ипотеки было разрешено направлять материнский капитал. Еще один шаг - создание в начале 2009 года Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Агентство будет предоставлять ипотечным заемщикам особый годовой стабилизационный займ по ставке, равной ставке предыдущего кредита.
Платежи по кредиту АРИЖК осуществляет вместо заемщика. Если кредит валютный, то он должен быть переведен в рубли. Через 12 месяцев заемщик начинает вносить свои платежи по кредиту плюс платежи за пользование займом. Кроме того реструктуризация может предусматривать изменение графика платежей или повышение общего срока исполнения обязательств; изменение размеров уплаты процентов; отбояривание от уплаты пеней, штрафов и неустойки за просрочку.
На реструктуризацию ипотечных кредитов планировалось направить 51,6 млрд рублей. А выступая с ежегодным отчетом в Госдуме, премьер-министр Россия Владимир Путин заявил, что страна планирует сориентировать Агентству еще 20 млрд. рублей. Помимо того, АИЖК будет предоставлен кредит на 40 млрд. рублей.
Таким образом, политика федеральных властей за последние месяцы показывает, что чиновники выбирают помогать проблемных заемщиков, в том числе и путем серьезных денежных вливаний, чтобы не предположить массовых дефолтов. Дефолты чреваты усилением социальной напряженности, а этого чиновники всеми силами постараются не допустить. Потому массового перехода ипотечных квартир под надзор банков дожидаться пока не стоит, считают специалисты www.irn.ru.
Опубликовано: 26 мая 2009
