Ипотечный модельный ряд

За последние два года важный рынок ипотеки пережил глубочайший спад. Кризис обрушил ипотеку не только в странах, где жилищное кредитование только исходное положение развиваться, но и в США и Европе, где уже сложились свои традиции и модели ипотеки.

Как известно, американцы - создатели и обладатели крупнейшего в мире ипотечного рынка, сбои которого повлекли за собой финансовые проблемы во всем мире.

В США получила распространение двухуровневая (так называемая американская) модель ипотечного кредитования. Ее сущность содержится в переуступке банком ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке, специальным агентствам. Ипотечные агентства в свою очередь создают на основе купленных кредитов ценные бумаги, источником выплат по которым являются платежи заемщиков. Ипотечные облигации реализуются на фондовом рынке. Двухуровневая модель берет родное начало еще в 30-х годах прошлого века, когда Штаты переживали "Великую депрессию".

Именно экономический кризис тех лет и стал толчком для развития новых идей на финансовом рынке. Тогда же, в 30-х годах, было создано первое ипотечное агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), которое финансирует сегодня более 20% всех жилищных кредитов в США.

Позднее появились и другие участники американской ипотеки, такие как Ginnie Mae и Freddie Mac, занявшие лидирующие позиции на рынке благодаря правительственной поддержке. Все три организации покупают ипотечные кредиты под государственную гарантию или государственное страхование.

Европейский ипотечный опыт принципиально отличается от американского. Тут прижилась и получила распространение одноуровневая модель ипотеки, при которой банк, выдающий жилищные кредиты, сам рефинансирует свои ссуды за счет эмиссии ценных бумаг.

В Европе ещё применяется "немецкая" модель ипотеки. Ключевой участник этой схемы является кредитная организация - стройсберкасса. Будущие заемщики вносят фиксированные суммы на депозитные счета в стройсберкассу под определенные проценты. После этого накопления примерно половины суммы от стоимости приобретаемого жилья, клиент получает кредит под низкие процентные ставки.

Американцам удалось сформировать больше эффективную модель ипотеки. Темпы роста жилищного кредитования и объемы ипотеки в США увеличивались невероятно стремительно вплоть до 2007 года. В Европе же многие ограничения, в том числе правовые, не позволяли расширяться ипотеке с такой скоростью, как в Штатах.

Но "ипотечная сказка" в США также проворно закончилась, как и началась. И, несмотря на принципиальные различия европейской и американской моделей, ипотечные проблемы Нового Света моментально перекинулись на старушку Европу.

За 2007-2008 год рекордные убытки успели понести крупнейшие американские (Merrill Lynch, Citi, Bear Stearns, обанкротившийся Lehman Brothers) и европейские (немецкий Deutsche Bank, британские HSBС и Northern Rock, швейцарский UBS) банки. Были национализированы ипотечные столпы Fannie Mac и Freddie Mae.

Говорить о том, какая модель ипотеки эффективнее или надежнее, сложно. Но кризис показал, что американская модель позволила развиваться кредитованию и финансовому рынку в Штатах быстрее, чем где-либо. В то же время, эксперты прогнозируют более быстрое восстановление рынку недвижимости Германии, тот, что подкрепляется немецкой ипотечной моделью.

В России же покуда не сложилось определенной модели жилищного кредитования. Частично в Россия используется и американская, и немецкая модели, но эти схемы адаптированы под российские условия и на практике существенно отличаются от западных ипотечных схем. Несмотря на отсутствие сложившихся ипотечных традиций, эксперты также считают, что русский рынок имеет шансы на более быстрое восстановление, чем американский или европейский, и уже в текущий момент показывает признаки стабилизации.

Keywords: